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山泉清清的博客

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穷爸爸富爸爸对房子的解释  

2017-08-26 10:20:52|  分类: 其它 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                    作者:罗伯特.清崎

今天,我仍在向房子是资产的观念挑战。我知道对许多人来说,房子是他们的梦想和最大投资,而且有自己的房子总比什么都没有强,但我仍想用另一种思想来替代这一教条。 

我妻子和我也喜欢大而时髦的房子,但我们知道那不是一项资产,由于它使钱从我们口袋中流出去,所以它是一项负债。

因此我提出这个论点。我并不想让所有人都同意我的观点,因为房子毕竟是人们感情的寄托。此外,对于钱的热衷会降低财务方面的理智,我的个人经历告诉我,钱能使决策变得情绪化。 

1.对于房子,我要指出大多数人一生都在为一所他们并未真正拥有的房子而辛苦地工作。换句话说,大多数人每隔几年就买所新房子,每次都用一份新的30年期的贷款偿还上一笔的贷款。 

2.即使人们从住房抵押贷款的利息中得到了免税的好处,他们还是要先还清各期贷款后,才能以税后收入支付各种开支。

3.财产税。我妻子的父母每月要为他们的房子交纳高达100O美元的财产税,这是他们退休后要交的一项税款,这种税赋使他们的日子很紧张,他们时常感到要被迫搬离了。 

4.房子的价值并不总是上升。1997年,我的一位朋友有所价值1百万美元的房子,而今天他的这所房子只值70万美元了。 

5.最大的损失是机会损失。如果你所有的钱都被投在了房子上,你就不得不努力工作,因为你的现金正不断地从支出项流出,而不是流人资产项,这是典型的中产阶级现金流模式。正确的做法应该是怎样的呢?如果一对年轻夫妇早点在他们的资产项中多投些钱,以后几年他们就会过得轻松些,尤其是他们准备把孩子送入大学的话。因为资产项中的投资会使他们的资产不断增加,自动弥补支出。而先投资买下一所大房子的做法只不过是取得抵押贷款以支付不断攀升的开支,其结果不过是拆了东墙补西墙。 

总之,决定拥有很昂贵的房子,而不是早早地开始证券投资,将对一个人的财务生活在以下三个方面形成冲击:

1.失去了用其他资产增值的时机。 

2.本可以用来投资的资本将用于支付房子的各种高额、长期开支。 

3.失去受教育机会。人们经常把他们的房子、储蓄和退休金计划列入他们的资产项目。 

因为他们无钱投资,所以也就不去投资,这就使他们无法获得投资经验,并永远不会成为投资界认可的“成熟投资者”。而最好的投资机会往往都是先给那些“成熟投资者”,再由他们转手给那些谨小慎微的人的,当然,在转手时他们已经拿走了绝大部分的利益。 

我那受过教育的爸爸的财务状况,最好地说明了过着“老鼠赛跑”式生活的人的经济状况。他们总是量人为出,根本没可能去投资。结果,他们的负债,比如抵押贷款、信用卡贷款总是比他们的资产还多。 

富爸爸的财务报表还说明了为什么富人会越来越富。资产项目产生的收入远可弥补支出,并且可以用剩余收入对资产方进行再投资。随着投资的积累,资产会越来越多,相应地收入也就越来越多,从而形成良性循环。 

...  每次当我听到某人说他的净资产是1百万或10万美元或其他数字时都有点害怕。一个主要的原因是净资产价值不是一个准确的东西,不仅如此,当你开始出售资产时,你甚至还得为因此带来的收入缴税。 

所以许多收入不足的人更容易陷入财务困境。为增加现金,他们不得不出售资产。首先,他们个人资产的卖价只是他们在资产负债表上列支数字的一小部分;其次如果有收益,他们还要交税,也就是说每卖一次,政府就会从他们的收益中拿走一份,从而减少了可用来帮助他们摆脱债务的现金。这就是我为什么说某人实际上的净资产要比他们自己认为的少得多的原因了。 

...  《富爸爸,穷爸爸》一书出版后,很多读者疑惑:“作者是在叫我们不要买房子吗?”答案当然是否定的。富爸爸的目的是强调财务知识的重要性。他指出:“即使你有了房子,也不能把它当成资产,因为它确实是一种负债。”读者们最疑惑的问题是:“如果你已偿还了购房贷款,是不是说明房子就成为资产了?”在多数情况下,对这个问题的答案依旧是否定的,_虽然你在房子上不再负债,但并不意味它就变成了资产,你可以在“现金流”这个概念中找到原因。因为对于多数私人住宅来说,即使已没有负债,但他们还需要付财产税。事实上,你决不可能在真正意义上拥有属于自己的不动产,因为不动产永远都属于政府。所以我们用real“真正的”(西班牙语里是“皇家的”意思),而不是“物质的”或“有形”资产的含义。过去,不动产所有权归皇家所有,现在归政府所有。如果你对此有所怀疑,你不妨停止去付财产税,不管你抵押了或没抵押,到时候你就会看到不动产权归谁所有了。税务扣押证书就源于此。在《富爸爸,穷爸爸》一书里,我提到过投资者从税务扣押证书里获取高额利润。课税扣押是政府的说法,对此政府的解释是:“你可以支配你的不动产,但政府将拥有其终身所有权。”

在我的投资课上,经常有人坚持说他们的房子是资产,并就这一问题和我争论。最近,一个

人说:“我买房子时用了50万美金,现在房子的价值已经涨到75万美元”。我问他:“你怎么知

道的?”他的回答是:“我的不动产经纪人说的。”

我问他:“你的不动产经纪人能对这个价格向你保证20年吗?”

“为什么不能?”他说,“他说这个价格是目前这个街区售房的平均价。”

...富爸爸说:“普通投资者往往有将还没有孵出的小鸡也计算在内的思想。他们买入让他们每月花钱的东西,然后主观臆断它们为资产。他们指望他们的房子将来能升值,或者觉得他们的房子一定能按他们不动产经纪人所说的价格迅速售出。你曾经以低于经纪人告诉你的价格或以低于银行的估价出售过房屋吗?我有过这样的经历。这种把经济决策基于主观臆断或期望之上的行为,其结果必然是导致他们难以把握住自己的私人资产。我认为这样做是太冒险了。如果你想富有,那么你必须把握住你的现金流并且充分利用你的财务知识。只要你现在能够很好地控制你的财务状况,那么期望将来你的某种东西会升值,则是无可厚非的。

...  我碰到过不少初涉投资领域的投资者,他们从事投资事业的时间在20年以下。这些投资者中的大多数还从未真正经受过市场的冲击,还未遇到过某种不动产资产的价值已跌破购买价值的状况,而每个月他们还要为该不动产支付分期付款。


 

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