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山泉清清的博客

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日志

 
 

恒大的万科阳谋 名利双收的恒大  

2016-08-23 16:46:44|  分类: 其它 |  标签: |举报 |字号 订阅

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恒大为什么要大举买入正处于风口浪尖的万科股票?

  价值被低估的万科

  面对《财经》记者的问询,恒大方面解释称:这是一次财务投资,万科的资产优质,恒大入股将有助于万科股权事件形成多赢局面。

  万科的资产的确优质。并且,与恒大财报想尽办法将部分负债隐藏在权益中不同,万科的财报却试图掩盖利润。

  会计手段中,隐藏利润有两大法宝,低估资产和高估负债,万科这两点都做到了。

  作为中国排名第一的地产公司,万科账面资产就超过6113亿元,2015年销售1956亿元,净利润260亿元。房地产公司都有大量的资产包和土地储备,这些资产在财报年是否重新估值,在会计准则上并没有强行要求。

  土地的价格按照公式P=收益/年利率决定,当一块土地无法利用时,它的收益等于零,其价格也只能是零。反之,高收益土地也价格高昂。土地收益取决于多种因素,而利率也变化无常,这就使同一块土地的价格会有巨大变化。

  万科的土地储备在业内不算最高,但总量也堪称巨大。万科财报并未披露具体土地储备数据,但业内估计应在4000万平方米上下。

  那么负债呢?

  复旦大学管理学院财务金融系教授王小卒对《财经》记者分析,“万科杠杆极低,现金充足,潜在的股息和投资价值十分可观。”

  但万科2015年报里的负债率并不低,高达77%的负债率,别说在一般行业,就算是重资产的房地产行业也是中游水平。

  对此王小卒解释说,万科负债率虽高,但真正的负债,也就是带息负债并不多。万科的负债中,45%是预收款。由于房地产行业的销售特点,期房的销售预收是回款的主要途径,这在报表中要记入负债,但这不是真正付息借款。

  将预收款去除以后,万科的资产负债率就只有43%。而要看带息债务率的话,万科2015年的带息债务额为965亿元,除以总资本1967亿元,其带息债务率为49%,这个比例远低于同业平均65%的带息债务率。

  从偿债能力看,有一个重要指标是已获利息倍数,即公司息税前收入与利息支出之比。万科已获利息倍数高达84倍,是行业前十名地产公司12倍平均水平的7倍。

  现在房地产行业正在倡导去库存去杠杆,低负债的公司常常被分析师视为高效率低风险的公司。但万科作为龙头地产公司,如此低的负债率和那么高的偿债能力,其实不应该去杠杆,而应该加杠杆。

  从投资者角度看,只要万科在正常偿债能力内,越多借债对投资者越有利。公司多向外部借债,就不用向股东要钱,理论上股东就可以多分红派息,提高投资回报率。投资回报率高了,就能吸引大资金买入,股价也就上去了。

  万科的负债率低,导致净资产收益率(ROE)低,同时万科的股息率一向也不高。以2015年为例,万科股息率3.487%,在A股排名第25,股息率只有排名头几名公司的一半左右。

  万科作为市场公认的优质公司,股价却长期低迷,以上两点正是主要原因。去年底股权战爆发后,万科管理层显然已经意识到该问题,公司从2015年的每股分红0.5元,提高到了2016年每股分红0.72元。即便如此,这与万科的分红能力仍有相当大的差距。

  王小卒教授认为,以万科2015年财报为准,只要将带息债务率从49%提高到行业平均水平的65%,即可增加带息负债314亿元,在总资本投入不变的情况下,这意味着减少股东权益支出314亿元。那么ROE就会从19%提高到25%,不用看潜在派息,单是这一指标的变化就能大大提高万科股价。

  名利双收的恒大

  万科这么好的香饽饽,任谁都想啃一口,更何况商业嗅觉敏锐、近年在A股市场频繁动作的恒大老板许家印。

  恒大这次投资万科到底能赚多少钱,不太好预估,但是单从上文分析的万科潜在股息率就可以看出,这个买卖肯定不会亏。万科以往分红少,是因为管理层控制董事会,管理层倾向于多使用内部资金,不愿提高负债率。股权战后,万科董事会肯定改组,理论上,只要董事会通过,就可以增加分红,那么只要万科将带息负债率提高至行业均值,就可以增加314亿元用于分红,合每股2.84元。

  不仅如此,万科资产负债表上还有544亿元现金及可出售金融资产,除去经营所需,多出的部分理论上都可以用于分红,前提是董事会批准。恒大已持有万科7%左右的股权,如果明年3月万科改选董事会时能携手宝能系进入董事会的话,那么在分红问题上就拥有相当话语权。
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